Proč byty dál zdražují, i když sazby neklesají rychle

Na pražském developerském trhu dosáhla podle Deloitte Develop Index ve čtvrtém čtvrtletí 2025 průměrná nabídková cena nových bytů 176 600 korun za metr čtvereční. Seznam Zprávy zároveň na začátku roku upozornily, že se v Praze loni prodalo téměř osm tisíc nových bytů, což byl rekordní výsledek, zatímco nabídka na konci roku klesla zhruba na 5 150 jednotek. Průměrná prodejní cena nových bytů v Praze ve čtvrtém čtvrtletí 2025 podle tohoto přehledu činila 174 375 korun za metr čtvereční. 

Tahle kombinace je pro další vývoj zásadní. Na jedné straně se obnovila poptávka, kterou podpořily lepší nálada domácností, růst reálných mezd a částečný návrat kupujících po slabším období. Na druhé straně se trh doplňuje pomalu. A právě to je důvod, proč ceny neklesají ani ve chvíli, kdy financování zdaleka není levné. Pokud se do nabídky dostává méně nových bytů, než kolik by trh potřeboval, tlak na cenu zůstává. 

ČSÚ u Prahy za celý rok 2025 eviduje zahájení výstavby 7 380 bytů, tedy meziročně o 9,9 procenta méně. Dokončeno bylo 5 303 bytů, což znamenalo meziroční pokles o 18,3 procenta. K tomu Seznam Zprávy doplnily, že od ledna do listopadu 2025 bylo v Praze povoleno jen 5 280 nových bytů, zatímco podle IPR by město potřebovalo povolovat minimálně 10 000 bytů ročně. 

Jinými slovy: problém českého rezidenčního trhu není jen v hypotékách, ale hlavně v potrhané rovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Když chybí byty, zdražují i v prostředí, kde by modelová ekonomická učebnice čekala spíš ochlazení. A když se k tomu přidají drahé stavební práce, nedostatek kapacit a dlouhé povolování, ceny se opírají o strukturální problém, ne o krátkodobou náladu. 

Pro čtenáře je z toho důležitá jedna praktická věc. Čekat na „správný okamžik“, kdy sazby ještě trochu klesnou a ceny se samy uklidní, nemusí fungovat. Jestli bude nabídka dál slabá, může být vývoj přesně opačný: hypotéka zlevní jen nepatrně, ale byt mezitím zdraží o stovky tisíc korun. A právě to je důvod, proč se na trh vracejí kupující i při sazbách, které by ještě před dvěma lety působily jako vysoké.