Hypotéky 2026: oživení bez levných peněz

V lednu 2026 poskytly banky podle ČBA Hypomonitoru nové hypotéky za 27,2 miliardy korun a průměrná sazba zůstala na 4,48 %. Zároveň se dál drží vysoko i průměrná výše hypotéky, která se dostala na 4,51 milionu korun. Už data za celý rok 2025 přitom ukázala, že trh ožil výrazněji, než se ještě před rokem čekalo: objem nových hypoték vystoupal na 321 miliard korun a počet nových úvěrů vzrostl zhruba na 76 tisíc. 

Na první pohled to může působit nelogicky. Proč by lidé kupovali právě teď, když se sazby drží kolem 4,5 procenta a nikdo neslibuje rychlý návrat k dvouprocentním hypotékám? Odpověď je prostá: velká část kupujících už pochopila, že čekání nemusí znamenat úsporu. Pokud ceny bytů porostou rychleji než sazby klesnou, odložené rozhodnutí může ve výsledku znamenat dražší nákup. Právě to podporují i data z rezidenčního trhu, kde nové byty v Praze dál zdražují a nabídka zůstává slabá. 

Důležité je i to, že hypotéka se znovu přestává brát jako mimořádný produkt dostupný jen malé části domácností. Na trhu je dnes vidět víc připravených kupujících: lidí, kteří mají našetřenou část vlastních zdrojů, mají stabilní příjem a nechtějí čekat další rok jen kvůli vidině kosmetického zlevnění úvěru. Zlevňování se navíc podle aktuálních komentářů prakticky zastavilo a objevují se i obavy, že prostor pro další pokles sazeb je omezený. 

Do toho od 1. dubna 2026 přichází doporučení ČNB pro přísnější investiční hypotéky: u třetího a dalšího bytu mají banky nově uplatňovat obezřetnější LTV 70 % a DTI 7. To je signál, že regulátor chce oddělit běžné bydlení od více pákového investičního nakupování. Na ceny to samo o sobě trh nezlomí, ale pro část investorů to bude znamenat vyšší potřebu vlastního kapitálu a tvrdší kalkulačku. 

Z pohledu blogu je hlavní závěr jasný: rok 2026 nezačal návratem levných hypoték, ale návratem rozhodování. Kdo čekal, že trh ožije až ve chvíli, kdy sazby spadnou hluboko pod čtyři procenta, ten se nejspíš spletl. Reálný trh dnes stojí na jiné logice: lidé více řeší celkovou cenu bydlení, budoucí růst cen nemovitostí a vlastní životní načasování než honbu za hypotékou „jako v roce 2021“.